海口網1月17日消息（記者鄭文強 市行評員余占榮 張鐸臏）近日，鄒先生投訴，他花35萬多元在市區南海大道與豪苑路交匯處的南海小城購買了一套面積為75.84平米的房子，當時在簽訂《房地產買賣契約》里寫明了可以辦房產證，但是到市房屋產權交易登記中心詢問，卻被告知該房不能辦理房產證。市行評員在調查中發現，南海小城竟然是一些外地開發商從城中村居民手中“購買”土地建起的，購買這樣的“小產權房”根本不能辦理房產證。將南海小城當做商品房來賣，實際上就是一場騙局。

　　購房者：買房不能辦房產證

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　　鄒先生投訴時稱，2010年12月15日，他到南海小城一次性付款35.4萬元，購買了一套面積為75.84平方米的房屋。當時簽合同的時候，賣房方海口鑫城建實業有限公司承諾此房可以為他辦理該房房產證，但是他去年12月20日到市房屋產權交易登記中心詢問辦理房產證相關事宜時，卻被告知該房不能辦理房產證。鄒先生知道后，感覺自己上當了，立即回去找海口鑫城建實業有限公司索要購房款，但對方不予理會。鄒先生還稱，南海小城現在還在繼續對外售樓，希望海口監督在線能對這種欺騙消費者的行為管一管。

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　　市行評員在鄒先生（乙方）與海口鑫城建實業有限公司（甲方）簽訂的《房地產買賣契約》上看到雙方有約定：……房屋移交給乙方時，其該建筑物范圍內的土地使用權一并移交給乙方；甲方承諾乙方購買此房可以辦理房產證（大產權房證）。產權所有人為海口鑫城建實業有限公司，而產權證號沒有寫明。

　　調查：新房當“二手房”賣

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　　針對鄒先生的投訴，市行評員一行于今年1月5日上午來到南海小城進行暗訪，發現南海小城只有一棟樓房，里外都裝修一新。市行評員一進入“接待室”，就受到了一名男售樓員的熱情接待。“買我們這里的房能辦房產證、土地使用證。這里的房基本上都賣完了。”這名男售樓員稱，南海小城一共13層，一樓為鋪面，總共有70多套住宅，戶型有兩房兩廳、三房兩廳，價格為每平米4380元起價。而另外一名女售樓員則“保證”，他們賣的是商品房。

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　　“你們賣商品房有商品房銷(預)售許可證嗎？土地證、報建等手續有沒有？”市行評員進一步核實，但售樓員只拿出了三張產權為坡巷村居民的土地證和公司營業執照。她解釋，南海小城是海口鑫城建實業有限公司與坡巷村三名“村民”簽訂合同，并在他們的土地上建起的樓房，建房的資金都是由公司出。由于南海小城是以“二手房”的名義賣的，是“現房”，僅僅70多套房而已……所以不需要辦理商品房銷(預)售許可證。“消防驗收手續，規劃報建手續我們都有，但是都拿去辦房產證了。但是該棟樓的房產總證還沒有辦下來。”

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　　市行評員還發現，海口鑫城建實業有限公司營業執照的營業范圍里僅僅是“房產銷售代理”。

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　　售樓員：“不買就把錢退了！”

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　　土地使用權是坡巷村三名“村民”的，為何該公司與購房者簽訂的《房地產買賣契約》上產權所有人為海口鑫城建實業有限公司？一棟還沒有住過的“新樓”為何要當二手房來賣？為何不見該棟樓的報建等手續，房產證也遲遲辦不下來？南海小城到底是不是商品房？面對市行評員的種種疑問，南海小城的售樓員都沒有給出明確答復。

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　　“這樣吧，你們去告訴那名買房的投訴人，如果他不買我們就把錢退了，沒有必要這樣……如果手續都辦全了，這房就肯定不只這個價格了！起碼每平方米得1萬多元。”市行評員離開時，女售樓員丟下這一番話。

　　住建局：買“小產權房”辦不了證

　　為了進一步了解南海小城的情況，市行評員來到市住房和城鄉建設局市場管理處。“南海小城啊，投訴和咨詢的多了！”市場管理處的一名工作人員表示，據他了解，南海小城是廣東一些開發商過來，跟政府“賭”而建的“小產權房”。該樓的銷售是沒有備案的，根本不是商品房，與購房者簽訂的《房地產買賣契約》也不是商品房買賣合同。購房者買了這類“小產權房”是辦不了房產證的，但是售樓人員賣房的時候根本不告訴買房者。“買了這樣的房，購房者自身也有責任，為什么買房的時候不看該樓盤的預售許可證，為什么不向有關部門先咨詢能不能辦房產證。”

　　南海小城的情況該由哪個部門處理？該工作人員表示，商品房樓盤開發的土地首先必須是由政府批準的出讓地，然后必須辦理報建等一系列手續。南海小城的問題涉及國土、城管、規劃等部門，具體該由哪個部門出面處理購房者的投訴，還很難明確。

　　對此，市規劃局的一名工作人員則表示，如果南海小城的土地和建筑物產權屬于個人，而購房者卻與公司簽訂房產買賣契約，將來如果公司“跑”了，產權人又不認賬，那購房者想討回購房款就難了。

　　1月5日下午，一名自稱南海小城項目負責人的男子給市行評員打來電話，稱該項目老板在外省，必須等老板回來后才能出示南海小城的相關“手續”。截至1月16日發稿止，市行評員仍然沒有看到南海小城項目的相關手續。

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　　何為“小產權房”

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　　目前通常所謂的“小產權房”，也稱“鄉產權房”，不是國家頒發產權證的房產。所以，“小產權”其實就是“鄉產權”“集體產權”，它并不真正構成嚴格法律意義上的產權。建設部提醒人們注意小產權房的風險：目前的法律法規不允許在集體土地上進行房地產開發，不允許集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外成員銷售。

　　為此，建設部提醒消費者，“小產權”實際上并不是真正的產權，這種房屋既沒有土地使用證和預售許可證，國土房管局也不會給購房合同備案。如果非集體經濟組織成員購買了此類房屋，將無法辦理房屋產權登記，合法權益難以得到保護。