李三元很忙。

　　李三元，是北京通州一個宣稱“占有全區50%小產權房業務”的中介公司經紀人。10月底的一天，他用略帶生疏且磕巴的表述，不止一次把手機屏幕上大段的新聞夾雜上自己的理解念給買房人：“賦予農民集體土地轉讓權……允許農村集體土地進入非農市場……小產權房補繳土地出讓金……”，“你看，農村集體用地入市要放開了，小產權房轉正是遲早的事?！?/p>

　　李三元口中的政策，是作為中國官方高層智囊機構的國務院發展研究中心(以下簡稱國研中心)近日公布的簡稱“383方案”的改革設想。方案不少地方“尺度”很大，尤其“允許農村集體土地與國有土地平等進入非農用地市場”，“已形成的小產權房按不同情況補繳一定數量土地出讓金”的提法，更引發公眾對新一輪土地改革和小產權房轉正的諸多猜測。

　　一位參與農村經濟頂層設計的人士透露，輿論近日熱炒的“383方案”是國研中心去年開始研究的一個課題，本來準備要出書。如今這個時間點披露，讓市場對該書中涉及的改革內容生起極大興趣。

　　綜合多方信息，新一輪土地改革重點之一將是農村集體經營性建設用地。上述人士透露，目前不少地方官員都等著農村集體土地入市，甚至連拿地計劃都已做好，但實際農民集體土地入市很難一下全面放開。十八屆三中全會上，更有可能把農地入市政策邊界描繪出來，真正的操作方向仍要等中央農村工作會議及明年相關的農村工作文件。目前，土地制度改革的首要任務是做好農村土地確權工作，這一步走扎實，談農村集體用地流轉上市、小產權房問題更現實。

　　農村土地確權，集體建設土地入市，小產權房開往徹底合法化的列車，似乎還要再經過前面漫長的兩站，才能真正迎來它的春天。

　　轉正躁動

　　北京市通州區張家灣鎮，這里因北京最大的小產權房社區——太玉園而聞名。如今，除了太玉園，月亮灣曉鎮、環湖小鎮等數個大體量小產權社區也紛紛崛起。一群依靠小產權房謀利的中介機構，也在附近扎根。

　　在通州梨園一家主做小產權房業務的中介公司里，22歲的李三元，已經算是老人。按李三元的說法，之前門店一個月才成交30套小產權房，從10月27日到29日，三天就成交了10套。張家灣的小產權房價原來是按月漲，現在按天漲。一個客戶就因猶豫了一下，看中的房源當天就賣出去了，結果只能第二天多掏7萬元買同戶型房源。好房源更是多個買房人一起搶，“一個看完后不買，立馬讓他走人，換下一個進來?！?/p>

　　小產權房成交的突然暴漲，在李三元看來，是因為敏感的買房人已經注意到小產權房“轉正”的利好消息。

　　小產權房是在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村委會頒發，鄉鎮政府發證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。

　　也因此，國家一直明令禁止小產權房交易。但圍繞小產權房的利益鏈條早已形成：以通州區張家灣鎮為例，在這里買小產權的二手房，不限制戶口、戶型，買家除給房東房款外，只需給村委會過戶費6萬，給中介總房款2.5%的服務費。因中介業務員和村委會人員已極為熟絡，整套交易手續，從掏錢到換房本半天就能辦完。李三元有時會羨慕附近的村里人。在他的腦海里，一次過戶費6萬，如果幾千、幾萬套小產權房，單過戶費一項就有數千萬收入，很多村子就是靠小產權發了家，“富村村長開奧迪，窮村村長開帕薩特”。

　　現在，李三元的手機里還保存著10月27日的新聞：中國官方高層智囊機構國務院發展研究中心為十八屆三中全會提交的“383”改革方案中提出，允許農村集體土地與國有土地平等進入非農用地市場，形成權利平等、規則統一的公開交易平臺，建立統一土地市場下的地價體系。完善土地租賃、轉讓、抵押二級市場。在集體建設用地入市交易的架構下，對已形成的小產權房按不同情況補繳一定數量土地出讓金，妥善解決這一歷史遺留問題。

　　李三元將上述方案更新為自己的銷售法寶，一遍遍地將手機內容向不同購房者展示，述說著小產權房轉正的希望：以前都說小產權不合法，現在農村集體建設用地要入市，小產權房就能轉成大產權了。目前張家灣小產權均價8000-9000元/平方米，與通州核心區大產權房價差一萬多，肯定都來搶小產權房?！艾F在小產權房出一個賣一個，這兩天搶瘋了?！倍谏钲?，對小產權房感興趣的人們，對一個名為“深圳小產權網”的網站并不陌生。形形色色的小產權項目廣告，似乎也彰顯著深圳小產權房市場的繁榮。

　　位于深圳沙井松崗的星辰城市花園，共2800戶房源，提供由一居室到四居室不等的戶型，起價5500元，除不限制戶籍外，還可以做首付5成，還款5年的貸款。銷售員林先生表示，“如果有意向，周末就趕緊過來看，開發商與村委因為看到小產權房要轉正的消息，協商下個禮拜開始每平方米漲500元?！绷硪恍‘a權房社區金湖雅苑，也計劃在周末每平方米上漲500元。

　　遺留問題

　　小產權房市場沸騰背后，是長期籠罩在現存小產權房身上的“清理”危機。

　　今年5月，在朋友購買后的極力推薦，再加上聽聞某地產大鱷旗下地產公司高管在小區買了多套房產，蕭振華與丈夫家花光了所有積蓄，在通州區張家灣鎮環湖小鎮項目花90多萬元買了一套130平方米的小產權房。在與項目所屬的西定福莊村村委會簽訂的合同中，還專門約定：如將來房子遇到拆遷、拆除，村委會將進行補償。

　　即便如此，蕭振華的心里一直沒踏實過?！坝绕淝岸螘r間，看政府治理小產權房的力度很大，擔心自己的房子被拆除。”他說。

　　從2007　年開始，中央多次啟動小產權房清理整頓。但由于沒有統一的小產權房處理政策，各地對現存小產權房的處理力度并不一致，如北京、三亞主要形式為拆除、沒收、罰款，相對嚴厲。2010年，北京對小產權房“水岸江南”強制拆除，被稱為國土資源部“一案一處理”新政“第一大案”。北京2012年9月、2013年6月陸續公布的85處小產權房名單，太玉園、環湖小鎮、月亮灣曉鎮項目赫然在列。

　　對于小產權房的治理方案，2012年3月，國土部官網上曾發布關于現存小產權房的處理新思路，即先清理后治理。其中，“在建和未售、侵占耕地的小產權房”是主要的清理對象。而其后的治理工作，則主要針對已售的存量小產權房。

　　如今，針對已售的小產權房，一種提法正在逐漸走熱：對已形成的小產權房，按不同情況補繳一定數量土地出讓金，解決現存小產權房歷史遺留問題。這一提法出自國研中心近日公布的“383”改革設想。

　　補繳土地出讓金，解決小產權房的歷史遺留問題，并非沒有先例。近日，南京市大型小產權房項目——七彩星城小區，多位業主接到通知，可更換購房合同及辦理銀行按揭等手續。由于該項目在2007年開盤，建設時土地性質是集體土地，這也意味著小產權房順利實現“轉正”。

　　在清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明看來，補繳土地出讓金，解決小產權房的歷史遺留問題，比任之處于一個不合法的狀態，是一個明顯的進步。

　　蔡繼明稱，解決小產權房的歷史遺留問題，首先應嚴格設立一個合理的時間節點，節點后的新建小產權房一律嚴懲不貸。在限制新建小產權房的基礎上，對已有小產權房的遺留問題，如在宅基地上建設，符合城鄉統籌發展規劃及土地利用規劃的小產權房，可讓其補辦相關手續、補交相關費用之后給予正式產權，或政府通過收購將其轉變為保障房。對一些違反城市規劃，建筑質量存在嚴重問題的“小產權房”，采取改建或拆除的辦法。

　　基層政府和上一級地方政府，正在進行一場多年來的利益博弈。作為產物的小產權房，無疑將帶著極為濃重的歷史色彩。

　　天則經濟研究所對北京、成都、深圳等城市的調查顯示，小產權房在一線城市較為突出，往往隨著當地住房商品化，地方政府和開發商以新農村建設、城中村改造等名義在房價高漲的情況下獲得巨大利益，村集體、農民也想參與房地產增值過程中發展起來的?！靶‘a權房”屢次受到打壓，歸根到底是蓋在農村集體土地上，不能上市交易，造成地方土地出讓金或其他稅費大量流失。但如沒有基層政府參與默許，“小產權房”開發、建設、交易、轉手等環節不會如此順利。

　　中國人民大學農業與農村發展學院副院長鄭風田（微博）表示，地方政府依靠壟斷賣地，從農民手里廉價征來的土地轉手就以數十倍甚至上百倍的收入賣給開發商。最后土地增值留給農民的還不足10%，這也是專家和普通百姓反對政府壟斷征地，呼吁小產權房的確權，合法化的原因。

　　全國工商聯調研數據顯示，從1995年到2010年，全國小產權房建筑面積累計超過7.6億平方米，相當于同期城鎮住宅竣工面積總量的8%?！笆晃濉逼陂g小產權房竣工規模2.83億平方米，比“十五”時期增長17.8%。其中，北京、太原、成都、深圳小產權房占當地住宅市場份額均超過兩成，房價僅為主臨近地段商品房的25%-60%左右。

　　未來猜想

　　對現存小產權房繳納土地出讓金的處理建議，同策咨詢研究部總監張宏偉一直有一種擔憂：如果購房者補繳土地出讓金將小產權房轉正，且補繳費用不高，會不會導致執行層面更多的集體土地去新建小產權房，新建小產權房的合法化沒有盡頭呢？“小產權房合法化雖是大勢所趨，但前面農村集體土地入市流轉尚未理順的情況下，現在談仍然為時過早。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭分析，將農村集體用地直接進入到非農市場，固然能提供大量合法化的小產權房，但地方政府卻要面臨土地財政減少的境地。一旦農民集體土地進入市場，首先中央要給地方政府增加更多的收入來源，如房產稅；另外，也需要建立一系列政策法規來引導農村集體土地交易。

　　按現行土地管理法律法規，土地所有權歸屬分國有土地、農村集體土地兩類。從土地用途角度劃分，后者又分為農用地和建設用地。其中，宅基地屬于非經營性建設用地，鄉鎮企業用地屬于經營性建設用地。綜合多方信息可以看出，本輪土地改革主要針對農村集體經營性建設用地。

　　推進農村集體用地入市，尤其是農村宅基地流轉，被諸多業內人士視作小產權房全面合法化的前提。目前，依照部署，河北邯鄲市、江蘇昆山市、遼寧省建平縣等28個市縣將開展農村集體經營性建設用地使用權流轉試點工作，試點結束期限是2015年6月。

　　宅基地入市改革或更為滯后。據了解，國土部仍在制定相關宅基地制度改革的文件。近期目標是在堅持農村一戶一宅和標準控制的前提下，探索建立宅基地退出和補償機制，用經濟手段引導和規范閑置宅基地流轉。一位不愿具名的國土系統專家解釋，從目前跡象看，國土部在部署開展宅基地制度改革試點方面難有較大突破，集體土地直接入市仍然長路漫漫。

　　在中央力推新型城鎮化建設的背景下，農民集體土地既是市場緊密關注的潛在“蛋糕”，也是大量小產權房賴以生存的基礎。而在集體土地入市并沒有像預想中迅速推進后，更多人則期望即將召開的十八屆三中全會給出明確信號。

　　前述參與農村經濟頂層設計的人士透露，農村集體土地入市問題不會一下子放開，十八屆三中全會可能把政策內容、邊界說出來，但真正的操作方向仍要等到今年的中央農村工作會和明年的農村工作文件。他還表示，在農村集體土地入市流轉前，首先要做好農村土地確權工作。搞好確權，集體土地入市流轉才能有基礎、有依據、有序。在實際調研中，農民普遍反映在政府征地集中建樓的過程中，被拿走的土地過多，騰出來的地應多留給農民。未來確權之后，政府征地的對象就變成農民，一切也都可以坐下來談了。

　　確權是一項基礎卻復雜的工作，如實測虛測問題，往往會讓累計多年的土地矛盾顯現出來。在他看來，補繳一定的土地出讓金，解決小產權房歷史遺留問題之前也多次被呼吁。小產權房問題的解決，涉及到建成的小產權房是否符合城鄉整體規劃，小產權房建設的土地性質，情況也極為復雜。真正把農村土地確權工作做扎實，談農村集體用地流轉上市、小產權房出路才會更現實。

　　按照2013年中央一號文件規定，全面開展農村土地確權登記頒證工作，用5年時間基本完成農村土地承包經營權確權登記頒證工作。加快包括農村宅基地在內的農村集體土地所有權和建設用地使用權地籍調查，盡快完成確權登記頒證工作。

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