????????21世紀經濟報道記者調查獲悉，資金鏈斷裂和興潤置業此前高價拿地、高端項目回款慢、銀行信貸收縮等不無關系。

????????浙江省寧波奉化知名的房產開發商沈財興、沈明崇父子，雙雙身陷囹圄。根據當地官方對外公布的信息，沈氏父子因為經營不善，導致資金鏈斷裂，負債35億元，總資產30億，已經資不抵債。

????????沈氏父子的核心企業為浙江興潤置業投資有限公司（以下簡稱“興潤置業”），并在當地有多家關聯企業或項目公司。此事迅速引起外界關注，興潤置業“崩盤”被視為樓市特別是中小開發商逐漸轉向的一個樣本。

????????根據官方公布的數據，35億元債務中，銀行逾24億元，有事實憑據的民間借貸七八億元，牽涉到98人，其中政府機關人士7人。涉案銀行總共19家銀行機構，分布在奉化、寧波、杭州三地。銀行貸款額度最大的是建行，逾12億。

????????興潤置業事件的主角是沈財興，其為浙江省寧波市象山縣人，1953年10月18日出生，事發前為奉化市政協委員和房地產協會會長。1971年8月起從事建筑業，事發前任浙江興潤建設有限公司董事長（法人代表）。

????????去年11月、今年1月，沈氏父子以涉嫌非法集資相繼被當地警方拘捕。目前，此案已由當地公安移交到檢察院。

????????21世紀經濟報道記者調查獲悉，資金鏈斷裂和興潤置業此前高價拿地、高端項目回籠慢、銀行信貸收縮等不無關系。

????????圍繞興潤置業而被外界忽略的另一個事件是，興潤置業開發的香山美邸項目合伙人方某的命案事件，當地警方的說法是自殺。有此前接近方某的人士透露，方涉足高利貸、房地產、娛樂等領域。對于方某“自殺”一說，家屬至今存疑。

????????這猶如一條連環套，方某事件揭開了開發商原本掩蓋著的資金魔瓶，而沈氏父子涉嫌非法集資的行為也隨之暴露，甚至吸引外媒關注。

????????3月18日，央行官微發布消息，稱個別外媒報道《中國央行緊急討論救助小型房地產公司》與事實不符，人民銀行未參與浙江興潤置業相關風險處置。

????????有媒體向作為興潤置業主要借款人的建行求證得知，“緊急會議”實際上是由當地政府牽頭，地方銀監局和人民銀行奉化支行以及建行共同參加的一個溝通協調會。

????????關聯公司總經理“自殺”之謎

????????在多名借款人或者購房人眼里，興潤置業的資金問題在3個月前就已暴露。

????????去年12月7日，當地人洪虎（應采訪者要求，特化名）聽到一個驚人消息：香山美邸的開發商方某自殺了。據介紹，此前，有業主因房屋到了交付時間還遲遲不見動靜等情況有過一場抗議，方某因此被當地公安傳喚。

????????實際上，香山美邸的開發企業是興潤置業。當地一名開發商透露，方某是此項目的合伙人，出事前任該項目總經理，沈財興為董事長，但雙方具體如何合伙，外界并不清楚。

????????當地一名房地產企業負責人介紹，在江浙一帶，尤其是在中央對樓市推出貨幣調控政策以來，房地產開發領域的銀根一再緊縮的大背景下，一些房開在某個開發項目上成立項目公司，進行資本聯合開發，比較常見。

????????“方某當天早上進了公安局，家屬在五點多接到通知說他"跳樓了"。”知情人士透露，當地公安給家屬的說法是自殺，而家屬存有異議。

????????迄今仍未見方某死因信息對外公布。當地公安告訴21世紀經濟報道記者，“公安目前已經將案件移交檢察院，對此不便發布任何信息，由奉化市政府統一對外發布。”

????????方某之死未有定論，不管如何，香山美邸的開發企業興潤置業及其資金鏈問題則隨之被揭開。

????????在方某出事不到半月，即2013年11月23日，沈財興被當地公安以涉嫌集資詐騙罪拘捕；今年1月24日，其子沈明崇以同樣罪名被拘捕——消息均在當地媒體上予以公布。

????????“這也是一種保護方式。”一名債主認為，此案牽涉到多名政府部門人士，現在公布出來的7人，只是以本人名字出借的債權人，而實際上遠遠不止這個數，“多以親屬名義出借。”

????????對相關官員參與民間借貸情況，奉化紀委目前已經介入調查。3月18日，奉化檢察院相關工作人員告訴21世紀經濟報道記者，沈氏父子相關案件目前處于審查起訴階段，詳細情況尚不能對外公布。

????????不僅香山美邸項目的借款和開發陷落債務“圍城”，而且多名購房戶反映，沈財興控制下的另一家房開奉化興潤茗都置業有限公司開發的項目桃源府邸，也屢屢誤了工期，這家房開由沈財興兒子沈明崇為法人代表，官方目前也查實實際控制人為沈財興（以下將關聯企業統稱為“興潤系”）。

????????實際上，幾乎和香山美邸項目同時，“桃源府邸”樓盤項目也在啟動。這個定位高檔別墅的樓盤，按計劃于2011年12月開工，交付時間也在2013年12月，但卻屢屢被延期。

????????看門的老大爺告訴媒體記者，桃源府邸在2011年11月22日接受預定，一期二期都沒賣光。去年就該完工的別墅只造了一半，至出事前早已停工。

????????搜房網2014年3月5日信息顯示，興潤桃源府邸雙拼別墅最低為570萬元/套，獨棟別墅總價約2500萬元/套，預計2014年底交房。

????????口碑不錯的當地開發商

????????3月18日，奉化市金融辦主任鄔永本告訴21世紀經濟報道記者，興潤置業及相關公司涉案銀行總共16家。而21世紀經濟報道記者獲得的一份登記表格顯示，涉案銀行總共19家銀行機構，分布在奉化、寧波、杭州三地。銀行貸款額度最大的是建行，逾12億，浦發銀行總共涉案貸款4億余元，農發行近3億元，另有2家小額貸款公司涉案。

????????“從公開的債務可知，興潤還能從銀行融資到如此額度的資金，說明相當不錯了。”一名當地銀行人士說。

????????知情者稱，興潤置業公司規模較大，沈財興父子倆從事房地產領域十幾年，誕生過多個關聯公司，此次涉案的企業，不僅僅是興潤置業一家，至少還有一家涉案企業已經明朗，為奉化興潤茗都置業有限公司，法人代表是其子沈明崇。

????????當地政府部門將此事件當事主體命名為“興潤集團系”。工商資料顯示，以沈財興為法人代表的有浙江興潤陽光建設有限公司、浙江沈氏建設有限公司等企業。而沈明崇名下的企業也起碼在兩家以上，奉化興潤茗都置業有限公司，浙江興潤置業投資有限公司，分別成立于2010年5月13日和9月5日，實際控制人，均是其父沈財興。另有浙江興潤置業投資有限公司奉化江口分公司成立于2010年4月。

????????公開資料顯示，興潤置業有地方財政背景，成立于1987年的浙江興潤置業投資有限公司，是經當時奉化縣人民政府批準成立的全民所有制企業，原名奉化市城鎮建設開發有限公司，2003年該公司以股份制形式轉為有限責任公司，2005年經工商注冊更名為浙江興潤置業投資有限公司。發展到出事前，雨潤置業已擁有注冊資金4億元，總資產達30億元，企業已獲得國家房地產開發一級資質。

????????自1988年以來，該公司相繼在奉化開發了十多個樓盤，目前在建的有江口“甬山新村”和高檔法式別墅區“桃源府邸”項目，并參與長汀村舊村改造項目。據不完全統計，截至目前，該公司已開發房產面積100多萬平方米。

????????知情者介紹，興潤置業最輝煌時期是在2006年，當年度該公司完成營收25.01億元，在寧波百強企業中位列第33位，躋身寧波本土房產建筑類企業前5位，由于拍下的地大多自己公司的承建，沈財興對工程質量把關嚴令一些樓盤在奉化口碑還不錯。

????????高價拿地的代價

????????一位當地銀行人士透露，風云突變，興潤置業資金鏈在4年前開始承壓，而這和該公司在事業輝煌期高價拿地不無關系，另一方面，興潤置業近年開發樓盤資金回籠緩慢，然而融資池卻急劇收縮，這部分緣于銀行信貸政策的調整。

????????去年上半年，中國銀監會下發《2013年大型銀行監管工作要點》，要求大型銀行特別關注與經濟周期變化密切相關行業、產能過剩行業及五類重點企業的風險暴露，其中就提到了房地產。

????????一名金融機構人士介紹，幾乎每一場金融綜合會議，地方政府主要官員均會倡導貸款支持實業領域，房地產企業“一分也不要再貸了”。

????????與此同時，土地市場的擠壓，也是致命一環。以下兩項土地交易足以佐證興潤系資金池被狠狠抽水。

????????據奉化市國土資源局官方網站顯示，2010年1月11日浙江興潤置業投資有限公司以6.6億元的價格，拍得奉化市蕭王廟街道泉溪江西側、彌勒大道南側的1#、2#、3#地塊，其性質為70年純住宅，總出讓面積為140083平方米（約210.33畝）。該地塊被興潤置業用于“桃源府邸”項目開發，共分三期，容積率0.6，總建筑面積為8.404萬平方米，折合樓面價7852元/平方米。

????????2013年12月11日，世茂集團旗下子公司昆山世茂蝶湖灣開發有限公司拍得奉化市蕭王廟街道泉溪江東西兩側、彌勒大道以北總面積為163285平方米（245.17畝）的3宗地塊，最高容積率為1.1，地塊性質同樣為70年純住宅。該地塊成交總價約為5.756億元，折合樓面價3204元/平方米。

????????前述對比可見，4年不到，同樣地段的地塊樓面價跌幅達59.2%，這意味著“興潤置業”僅在這一地塊上，土地價值就縮水了3.9億元左右。

????????“銀行續貸的話，評估價肯定是根據當前的市場價，由此就算銀行繼續放貸，額度也會隨之大幅收縮。”寧波區域內一名國有銀行業務人員分析，“再加上政策層面的調控，沈財興為了項目順利運行，承受的資金壓力可想而知。”

????????記者從一當地知情人士處獲知，更大的資產蒸發在興潤置業參與的長汀村舊村改造單個項目，由于地價下跌讓該公司的資產縮水至少10億元。據奉化市一位知情官員介紹，目前興潤置業在長汀項目中還有估值約6億元的土地，其估值參考了去年底綠城集團在該地塊周邊拍得的328萬元/畝而定。然而，當年“興潤置業”在獲得該地塊時，花費的綜合成本約為1000萬元/畝。

????????參與此事處置的政府人士分析，原來房產業形勢好，土地價值高，銀行樂見抵押貸款，放貸額度也大，但現在土地價格跌了，“比如長汀項目，原來評估土地有1000萬元/畝，現在同地段綠城買去的地，只值328萬元/畝。”