去年以來，房地產市場進入調整期，交易量下降，區域性差異加劇。昨日，國土資源部與住房建設部聯合發布《關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》。通知主要提出了四大措施：一是有供、有限，合理安排住房和其用地供應規模；二是優化住房供應套型，促進用地結構調整；三是多措并舉，統籌保障性安居工程建設；四是部門聯動，加大市場秩序和供應實施監督力度。

　　在受訪專家看來，此次的政策“有松有緊”，意在穩住供應端，即“土地市場”，規范土地新增供應以及盤活存量土地，以此引導供應過剩城市控制和消化庫存。專家分析，此舉無疑是在經濟下行壓力大、房地產行業存量大的現狀下，政府采取的“托市”政策。此次兩部委發布的具體政策都可在今年政府工作報告的表述中找到依據，今后仍需地方政府出臺配套細則方可真正落實。

　　焦點1

　　熱點城市可增加住宅用地供應

　　通知要求，對住房供應明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規模過大的市、縣，應減少住宅用地供應量，直至暫停計劃供應；住房供求矛盾比較突出的熱點城市，應根據市場實際情況有效增加住宅用地供應規模。

　　長期以來，一些地方政府依賴土地出讓金平衡財政收入的做法，備受外界質疑。中國房地產業協會原副會長朱中一認為，此政策是對長期依賴“土地財政”等不合理現象的糾偏。

　　中國人民大學國家發展與戰略研究院執行院長劉元春則認為，這是政府希望通過減少土地供應，來緩解土地價格急劇下滑和流標的現象。

　　據劉元春介紹，一些地方政府沒有合理的土地供應規劃，在實踐中出現“寅吃卯糧”的現象，忽視土地市場的平衡。而當土地供應過多，市場就會形成地價下跌的預期，那么大家就不再買地，因此產生土地市場可能崩潰的看法。這也將波及房地產市場，因此政府希望先穩住土地市場，即穩住供應端。

　　有輿論認為，此舉將減少地方土地財政收入，勢必將在執行中面對來自地方的阻力。對此，朱中一認為，在推行的過程中，各地政府需適應經濟新常態下的轉型，應出臺細則落實。而中央必須要確定這個原則，該政策無疑體現了“因地制宜、分類調控”的思想。

　　焦點2

　　未開發房地產用地可“轉型利用”

　　通知提出，房地產供應明顯偏多或在建房地產用地規模過大的市、縣，可以根據市場狀況，研究制訂未開發房地產用地的用途轉換方案。通過調整土地用途、規劃條件，引導未開發房地產用地轉型利用，用于國家支持的新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目用途的開發建設，促進其他產業投資。

　　劉元春表示，此舉無疑是對土地和房產的資源再配置，是盤活土地資源的重要舉措。養老產業等新興產業的發展需要大量的基礎設施和住房設施，而這都與土地起到的作用密切相關。目前，一些地方存在過剩的房源，如養老基金和保險基金可進行收購，能在相應的核價方法后消化過剩的房源。

　　劉元春同時指出，該政策目前只是政府“托市”的一種方式，以前并未有規模性的開展，因此在具體操作層面仍需探索。

　　焦點3

　　政府可購買商品房作保障房

　　今年的政府工作報告明確提出，住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼并舉，把一些存量房轉為公租房和安置房。這一精神在通知中得到了貫徹。根據通知，市、縣可將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。整體購買在建房地產項目用于棚改安置房和公租房，或將尚未開工建設的房地產用地轉為棚改安置房和公租房用地的，允許其適當調整規劃建設條件，優化戶型結構，并完善配套用地手續。

　　劉元春表示，目前房地產市場萎靡，尤其是三四線城市的商品房存量過大。此舉把保障房的建設與商品房過剩的現狀相聯系，起到了明顯的“托底”作用。此前個別地方已經嘗試了保障房貨幣化的做法，但該做法在全國范圍內進行指引，這對于預期的引導作用非常強烈。

　　當前，一些地區存量住宅積壓嚴重，由此引發一些開發商“破產跑路”的情況。該政策無疑將緩解一些開發商的資金壓力。

　　由于區域性差異較大的現狀，劉元春認為，該政策在執行時將貫徹“因地施策”的精神。這意味著，不是所有的地方政府都需要收購商品房做保障房。比如北京在前兩個月的房價沒有降，土地拍賣向好，政府就不用啟動這種程序。

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