房屋周邊建設都還沒有完成。京華時報記者陶冉攝

業(yè)主展示當初簽訂的購房合同。

小區(qū)內(nèi)的配套設施還未建成。

　　陜西省榆林市西南方向，距市中心約20公里的毛烏素沙漠南側(cè)，一座現(xiàn)代化居民小區(qū)孤零零地矗立在荒漠中。在過去四年內(nèi)，附近2000多戶居民將多年的積蓄投入這座名為鳳凰新城的政府保障房小區(qū)，希望在這里實現(xiàn)自己的安居夢。如今，23棟已竣工近兩年的住宅樓，卻由于周邊配套設施嚴重滯后以及小區(qū)內(nèi)基礎設施缺失，而僅僅收獲了不足10%的入住率，儼然成為了沙漠中的“孤島”。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　京華時報記者韓天博

　　小區(qū)成沙漠中“孤島”

　　在鳳凰新城業(yè)主們的眼中，當年的安居夢就像沙漠中的海市蜃樓，在當?shù)亟?jīng)濟繁榮的陽光下顯得無比真實、瑰麗；當經(jīng)濟下行的陣風吹過，一切幻象卻又煙消云散，回歸現(xiàn)實。

　　8月11日中午，記者從榆林市南部的榆陽區(qū)出發(fā)，沿寬闊的公路向西行駛約8公里，進而向南13公里，一片高層居民小區(qū)赫然出現(xiàn)在被低矮耐旱植物覆蓋的廣袤沙漠中。環(huán)顧四周，目光所及之處，除了偶爾呼嘯而過的汽車，只有斑駁的黃色與綠色，樓群仿佛汪洋中的孤島，沉寂而突兀。

　　29歲的王勇(化名)看著車窗外被彩鋼板虛掩的小區(qū)北門，深深地嘆了一口氣，“如果4年前知道是這個結(jié)果，我怎么也不會買這么一套鬧心的房子”。

　　王勇告訴記者，2008年前后，距離榆林市約60公里的橫山縣政府，在該縣與榆林市區(qū)交界處的毛烏素沙漠中，設立了6.8平方公里的三產(chǎn)服務園區(qū)，旨在促進“榆橫一體化”發(fā)展。

　　2011年初，橫山縣政府將政府保障性限價商品房小區(qū)——鳳凰新城選址在這里，并通過當?shù)孛襟w進行了大量促銷宣傳活動。

　　“當時宣傳力度非常大，說是周圍有學校、醫(yī)院、商圈，生活需要基本全都能夠滿足”，王勇回憶說，當時三產(chǎn)服務園區(qū)的遠景規(guī)劃叫得特別響。相比橫山縣城，這里距榆林市區(qū)要近40多公里，再加上保障性住房的價格比其他商品房低了不少，這些條件對于經(jīng)濟狀況一般的職工家庭來說具有相當?shù)恼T惑力，“雖然房子建在沙漠里，但是大家是沖著三產(chǎn)服務園區(qū)來的，只要配套設施到位，位置偏一點也可以接受。”

　　然而，從2013年7月鳳凰新城一期交房開始，業(yè)主們卻逐漸發(fā)現(xiàn)，除了自己購買的新房在沙漠中拔地而起之外，當年宣傳規(guī)劃中的配套設施卻并沒有隨小區(qū)一同出現(xiàn)。直到2014年12月該小區(qū)二期交房時，這一情況仍舊沒有改觀。

　　記者進入這個擁有23棟樓、2048戶住宅的小區(qū)發(fā)現(xiàn)，盡管距最后交房日期已過去一年零8個月，小區(qū)二期內(nèi)仍然一片蕭條。本該硬化的路面仍是土路；環(huán)繞樓群四周的所有底商以及二期部分單元門、樓體外立面仍裸露著灰色的毛坯墻面；花壇里、地下車庫入口處，堆放著各式建筑材料；7棟高層住宅中，有多部電梯尚未投入使用。

　　整個小區(qū)周邊，只有一家小型超市和一家規(guī)模不大的飯館正常營業(yè)，小區(qū)南側(cè)的底商中雖有一家掛著牌子的藥店，但大門緊鎖。

　　“這就是小區(qū)的配套設施，開發(fā)商稱已經(jīng)具備了交房條件”，王勇?lián)u了搖頭，“當時宣傳的可不是這樣，現(xiàn)在除了業(yè)主，沒人再提當年的規(guī)劃了。”

　　業(yè)主安居夢破碎

　　當?shù)卣峁┑馁Y料顯示，橫山縣鳳凰新城項目于2011年8月開工，分兩期建設。其中，一期工程776套住宅于2013年7月具備交房條件，二期工程1272套住宅于2014年12月30日交付業(yè)主。截至今年4月，一、二期只有176戶辦理了交房手續(xù)，實際入住的僅有96戶，其中二期入住業(yè)主只有9戶。

　　住在20號樓2層的白女士就是這9戶業(yè)主之一。白女士說，她是去年11月份入住該小區(qū)的，當初之所以選擇這里，一是因為房價低，二是銷售宣傳的配套設施很有誘惑力，“從幼兒園、小學到大學，三甲醫(yī)院全都有，我們覺得這邊將來的發(fā)展肯定沒錯。”

　　“小區(qū)現(xiàn)在這個狀況，我們完全沒想到”，白女士說，距交房日期已過去一年多，當初宣傳的配套設施幾乎全都沒有，“周圍只有一個小超市，買個面條都難，更別說教育、醫(yī)療、娛樂(設施)了。”

　　盡管開發(fā)商和當?shù)卣缭诮环繒r就已經(jīng)認定該小區(qū)具備了基本的入住條件，但每當面對夜晚窗外的一片黑寂，白女士都會覺得這種說法名不副實。

　　“首先，市政供熱管線沒有接入，冬季取暖只能靠電暖器維持”，盡管小區(qū)物業(yè)在供暖期每月向每戶居民贈送1000度電，“但即便這樣也不夠用”。其次，所謂的“通水”也并非市政自來水，而是開發(fā)商打井抽出的地下水。小區(qū)的排污管道也沒有聯(lián)網(wǎng)，開發(fā)商在沙漠中挖了一個化糞池，“現(xiàn)在(污水)就排到那里面，我們擔心時間久了會對地下水有影響。”更重要的是，小區(qū)二期至今沒有接通天然氣，“做飯都成問題。離市區(qū)又遠，干什么都不方便，誰愿意來這邊住啊。”

　　白女士表示，這套房子是她和老公的婚房，也是夫妻倆唯一的住房。當初購房時，兩人均無購買限價商品房的資質(zhì)，最后還是從別人手里買來的購房指標。

　　“后悔，現(xiàn)在是真后悔，(這里)沒有任何前景可言”，白女士無奈地搖了搖頭。如今，夫妻倆還要為月供奔波，“沒有辦法，如果不搬過來就要另租房，貸款還是要還，現(xiàn)在房租貴，錢又不好賺，總不能兩頭花錢，所以只能忍了。”

　　白女士說，再過一兩年，孩子將面臨上幼兒園的問題，如果小區(qū)的狀況沒有改觀，他們只能搬走，“實在沒有別的辦法，當初還想著靠它(房子)安居樂業(yè)，現(xiàn)在看來，沒什么希望了。”

　　同為該小區(qū)業(yè)主的王勇告訴記者，購買這個小區(qū)住宅的人都不是有錢人，大家普遍的想法是能借政府提供的優(yōu)惠條件實現(xiàn)安居夢，“我們也沒有太高的要求，當初宣傳的內(nèi)容哪怕能夠兌現(xiàn)一半，也算是對大家有個交代”。

　　千余戶業(yè)主中止還貸

　　記者從小區(qū)內(nèi)了解到，今年入夏以來，當?shù)卣畬⒔?jīng)過小區(qū)的唯一一趟城際班車改為公交線路，小區(qū)交通問題得到了一定程度的改善。也許是受此影響，入住鳳凰新城二期的業(yè)主增至20戶左右，但相對于小區(qū)二期總住宅量，入住率仍不足1.6%。

　　面對這些問題，相比于白女士的隱忍，更多的業(yè)主則做出了更為“強勢”的回應。

　　記者從橫山縣政府了解到，從2014年6月開始，鳳凰新城小區(qū)部分業(yè)主提出“降價、退房”等要求。隨后，542戶業(yè)主拒絕配合辦理按揭，526戶已辦理按揭的業(yè)主停還貸款。

　　小區(qū)二期19號樓業(yè)主劉先生告訴記者，2014年1月前后，他們在小區(qū)開發(fā)商的組織下辦理了按揭貸款的相關手續(xù)。在此后的一年中，劉先生每月正常還貸，但他漸漸發(fā)現(xiàn)，“當初政府承諾的學校沒蓋起來，公交車也沒有，我們找開發(fā)商，對方也是拖拖拉拉。”

　　鑒于這種情況，2014年底，劉先生停止了按揭還款。“并不是沒錢還，而是看不到希望了”，劉先生說，假如繼續(xù)還款，最終小區(qū)配套設施完善了還好，“如果最后(配套)也沒建起來，前期首付、還貸已經(jīng)投入了20萬，后期還貸加上利息還要40萬，對于我們這樣的普通家庭來說，實在沒法承受這個風險。”

　　與劉先生不同，二期16號樓業(yè)主李先生在交完首付后，根本就沒有辦理按揭手續(xù)。

　　李先生說，開發(fā)商通知業(yè)主辦貸款時，自己并沒有抵觸的想法，“當時我把貸款材料交給銀行，但是不知道什么原因沒有通過。”隨后，他又在開發(fā)商的建議下?lián)Q了一家銀行重新申請，“就在這個過程中，我根據(jù)當時建設的情況判斷，二期到交房的時候，絕對達不到之前宣傳的狀態(tài)。”

　　此外，李先生發(fā)現(xiàn)，之前火熱的榆林房地產(chǎn)市場有降溫的趨勢，許多地理位置更好的樓盤已經(jīng)開始降價，“但是這個小區(qū)是限價房，價格沒有變化，相比之下房價也就不算便宜了。”

　　同樣沒有辦理按揭手續(xù)的業(yè)主梁先生則表示，為了付清這套房子的首付，自己已經(jīng)賣掉了之前居住的小房子。當時辦理按揭時，梁先生因為其他原因沒能通過審核。如今，面對鳳凰新城小區(qū)的現(xiàn)實情況，他甚至感到慶幸，“現(xiàn)在就是銀行讓我辦我都不辦了，投得越多賠得越多。”

　　對于之前已經(jīng)投入的購房款，停貸業(yè)主們表示，目前，他們也沒有好的辦法，“只能跟政府、開發(fā)商協(xié)商解決”。當然，大家最希望看到的還是小區(qū)內(nèi)外環(huán)境盡快好起來。

　　開發(fā)商

　　業(yè)主停貸致小區(qū)存尾留工程

　　作為鳳凰新城小區(qū)的開發(fā)商，橫山縣龍盟偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司行政經(jīng)理武占鵬在接受記者采訪時表示，該小區(qū)所有住宅已于2014年12月30日前全部交付，至于小區(qū)入住率低的問題，經(jīng)濟下行是主要原因。

　　武占鵬表示，橫山縣政府規(guī)劃三產(chǎn)服務園區(qū)時劃定的區(qū)域比較大，“政府希望這里成為一座擁有8萬人口的‘城市’。”然而，2013年前后，當?shù)亟?jīng)濟下行趨勢突顯，規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的學校、醫(yī)院、公交車等配套設施建設出現(xiàn)了明顯的滯后。在鳳凰新城小區(qū)開工建設之前，當?shù)卣畬χ苓厖^(qū)域進行了規(guī)劃，“但是這個規(guī)劃并不等于承諾，在任何時候開發(fā)商和政府都沒有明確指明學校、醫(yī)院等設施何時建好，在綜合經(jīng)濟下行的情況，這些設施的建設進度確實慢了一些。”

　　除此之外，小區(qū)位置偏遠和“房鬧”的出現(xiàn)也是原因之一。武占鵬表示，由于近年來地方經(jīng)濟不景氣，不僅僅是榆林周邊區(qū)域，就連榆林市內(nèi)的商品房價格也出現(xiàn)了普遍性的下滑。而作為保障性住房的鳳凰新城小區(qū)，不僅地理位置偏遠，其價格也早已被政府限定，因此，無法隨當?shù)胤康禺a(chǎn)市場進行調(diào)整，“開發(fā)商的利潤率定在8.43%，我們在價格上沒有任何發(fā)言權(quán)，所以現(xiàn)在來看，這個小區(qū)的價格優(yōu)勢幾乎已經(jīng)沒有了。”

　　武占鵬說，部分業(yè)主停貸后，銀行為了規(guī)避風險拒絕向開發(fā)商發(fā)放貸款，這直接導致了開發(fā)商資金鏈斷裂，小區(qū)內(nèi)的尾留工程也因此無法正常完成，但這些并不影響業(yè)主入住。

　　武占鵬認為，對于目前出現(xiàn)的局面，開發(fā)商方面并無過錯，因此不應承擔責任，“我們的房屋質(zhì)量絕對過關，已經(jīng)通過了合同中注明的‘限價商品房驗收’”。小區(qū)的綠化做得也不錯，并且按照合同的規(guī)定按時交房，“只不過是業(yè)主沒有按時收房而已。”

　　橫山縣政府

　　有規(guī)劃無承諾將加快配套建設

　　8月12日下午，榆林市橫山縣委宣傳部雷副部長接受記者采訪時表示，雖然鳳凰新城小區(qū)屬政府限價的保障房小區(qū)，但采取的是市場化運作。在小區(qū)樓盤銷售前的宣傳活動中，政府并未對業(yè)主做出任何承諾，嚴格來講，當?shù)卣踔翛]有參與宣傳工作。

　　當時，橫山縣政府確實與相關單位達成了合作意向，“政府只是通過網(wǎng)絡和新聞媒體初步發(fā)布了這個消息，之后是開發(fā)商拿這個(消息)做了很廣泛的宣傳，這是企業(yè)行為。”

　　在橫山縣政府出具的《鳳凰新城項目有關情況說明》中提到，三產(chǎn)服務園區(qū)規(guī)劃建設年限為2010至2022年。由于鳳凰新城小區(qū)是園區(qū)內(nèi)啟動的第一個項目，市政配套項目和公共配套項目正在分期推行，二者之間存在時間差。《說明》中還提到，受整體形勢影響，大部分業(yè)主仍持觀望態(tài)度，導致小區(qū)交房率、入住率較低。同時，開發(fā)企業(yè)受業(yè)主停辦按揭、停還貸款等問題影響，過億元資金無法回籠，加之目前融資困難，形成一系列連鎖反應，導致遠景目標短期內(nèi)無法實現(xiàn)。

　　記者從橫山縣政府方面了解到，目前，當?shù)卣延媱澰谛^(qū)周邊建立一處醫(yī)療門診中心，另有一所鄉(xiāng)村衛(wèi)生院將在不久后落戶小區(qū)不遠處的村莊。而關于已開通的公交車票價是否存在因政府取消補貼而上漲的問題，縣政府相關負責人表示，此事系政府多次協(xié)調(diào)的結(jié)果，未來也不會出現(xiàn)因補貼取消影響票價的情況。

　　此外，擁有9個班的幼兒園和可容納24個教學班的小學將在今年9月底投入使用；小區(qū)附近正在建設中的榆林高專附中也將在2017年秋季開始招生；預計能夠給小區(qū)周邊帶來活力的榆林大學建設項目也已經(jīng)獲得批復文件，正在進行前期論證。

　　雷副部長表示，下一步，政府將積極協(xié)調(diào)開發(fā)商與供氣企業(yè)對接，督促其在確保安全的前提下盡快為鳳凰新城二期業(yè)主接通天然氣。市政自來水管線及污水處理廠，也正在加速施工中。

　　雷副部長說，今年4月，當?shù)卣邙P凰新城小區(qū)周邊策劃了大量的活動，其目的就是為了提高該地區(qū)的人氣指數(shù)，“從現(xiàn)在來看，(活動的)效果正在逐步展現(xiàn)，未來要把這里打造成一個婚慶文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)。”

　　雷副部長同時表示，鳳凰新城面臨的問題在榆林地區(qū)并非個案。2013年前后，受經(jīng)濟大環(huán)境影響，以能源產(chǎn)業(yè)為支柱的當?shù)亟?jīng)濟嚴重下挫，其中對房地產(chǎn)業(yè)的影響相當之大。

　　據(jù)了解，2011年鳳凰新城小區(qū)剛剛開盤時，10多公里外榆林市開發(fā)區(qū)內(nèi)最好的房子單價已經(jīng)漲到10000多元，而鳳凰新城的房價僅為3000元左右，和榆林市高新開發(fā)區(qū)內(nèi)一般的商品房住宅相比也要低20%至30%。如今，榆林地區(qū)的房價大幅降價，個別樓盤價格幾乎“腰斬”。

　　“鳳凰新城小區(qū)業(yè)主最根本訴求，還是希望房子能夠降價”，雷副部長說，“因為有些業(yè)主已經(jīng)付了首付，有些(業(yè)主)還沒有，只是交了定金”。

　　然而，鑒于該小區(qū)政府保障性住房的性質(zhì)，降價的訴求恐怕難以實現(xiàn)。

　　經(jīng)濟學專家

　　加快轉(zhuǎn)型或是當?shù)亟?jīng)濟出路

　　據(jù)當?shù)匾晃恢槿耸拷榻B，鳳凰新城開盤時場面相當火爆，“2048套房子，報名購房者多達8000多戶”。但受到宏觀經(jīng)濟環(huán)境影響，從2013年開始，榆林當?shù)亟?jīng)濟開始下行，房地產(chǎn)業(yè)受到了嚴重沖擊。最直觀的結(jié)果就是樓盤普遍降價，“三產(chǎn)服務區(qū)里之前已達意向的幾個項目也沒有成型”，其中就包括業(yè)主最關心的教育和醫(yī)療項目。“這直接導致了業(yè)主們不愿收房，并采取停貸這種相對激進的方式”。該知情人士表示，業(yè)主拒絕入住對小區(qū)周邊人氣影響很大，停貸又直接影響開發(fā)商對小區(qū)的后續(xù)建設，“對入住率的提升很不利。”

　　對此，山西財經(jīng)大學某知名房地產(chǎn)經(jīng)濟學專家在接受京華時報記者采訪時表示，鳳凰新城小區(qū)所出現(xiàn)的問題，在某種程度上可以說是當?shù)禺斍敖?jīng)濟形勢的一個縮影。受宏觀經(jīng)濟形勢的影響，當?shù)卣斦杖胧芟蓿顿Y者信心不足，導致部分新建小區(qū)出現(xiàn)爛尾、配套設施嚴重滯后。而小區(qū)入住率又直接關系到周邊區(qū)域的人氣，同時又會影響到政府規(guī)劃的制定，以及投資者對該區(qū)域投資價值的判斷，周邊配套設施的建設速度又與此息息相關。該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)可能已經(jīng)陷入了惡性循環(huán)，“就像一個怪圈，業(yè)主、政府、開發(fā)商在這個圈里轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去，誰都不容易找到突破口。”

　　該專家表示，限價商品房作為保障房的一種，政府應該在其背后發(fā)揮一個“托底”的作用。但在經(jīng)濟下行的大環(huán)境下，業(yè)主、開發(fā)商或政府都不可能憑借一己之力解決所有問題，“也許相互配合，各讓一步，才是解決這個問題最有效的辦法。”

　　對于榆林市所面臨的經(jīng)濟形勢，該專家認為，在國際煤炭市場不景氣的大環(huán)境下，對于以煤炭采掘業(yè)為主要經(jīng)濟支柱的榆林市來說，尋找新的經(jīng)濟增長點應該成為當?shù)卣ぷ髦械漠攧罩保彩俏ㄒ坏某雎贰Ｓ芰之數(shù)卣块T應該抓住供給側(cè)改革的契機，著力調(diào)整當?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，通過創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型來促進當?shù)亟?jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，“但這種調(diào)整恐怕無法在短時間內(nèi)見效，往往需要一個較長的過程。”

　　“像榆林這樣的資源依賴型的地區(qū)，在此前的特殊歷史時期，通過煤炭資源采掘業(yè)和簡單的煤炭資源輸出，實現(xiàn)了經(jīng)濟總量的快速增長，但嚴重缺乏具有較高經(jīng)濟附加值的產(chǎn)業(yè)”，該專家稱，這也導致了該地區(qū)其他方面的經(jīng)濟基礎比較薄弱，“即使當?shù)卣呀?jīng)意識到了這個問題，但要真正實現(xiàn)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型也是有一定困難的。”

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