城市更新機制與舊城復興

　　周儉 上海同濟城市規劃設計研究院院長 記者石中華 攝

　　我的主要研究領域是城市的遺產、歷史追尋，但是我在具體的研究和實踐中發現了舊城活化復興的一個瓶頸。城市更新的目標是歷史街區怎樣復興、活化、更具有活力。我們的城市在發展的過程當中，從表面上看，它有很多的屋子衰敗、破舊、綠化少、道路狹窄等等，但其實背后是一個社會的衰退。老城里面的結構跟原來不一樣，它的精細化程度也和原來不一樣，這背后又體現了什么？城市在擴張當中很多在老城區里集聚的資源遷移到新城區，包括好的學校、醫院，人又是跟著設施走的，造成了老城區的社會結構亞健康狀態。

　　今天國家提出來城市更新的概念，包括城市更新、城市改造和城市遺產保護3種不同的說法，當然其背后的機制，目標也不一樣，不同的目標會有不同的配合機制。今天講的關鍵詞是多模式和產權關系，我通過這幾年的分析研究認為，對中國不可能采取單一模式開展城市更新，肯定是多種模式并存的。

　　歷史地段的城市更新是一種多模式機制，項目運作也是多種模式，政府需要多種機制應對配合銜接。在海口也好、其他城市也好，都需要機制創新，要根據不同的情況、不同的信息，不同的機制的背景，確定模式類型。這模式在不同情況、不同時期都是不一樣的，所以對于一個復雜的城市地區來講或者城市一個老區來講，城市更新必然有多種模式。

　　其實上海虹口港過去十多年中已經有多種模式并存，有1933老場坊、半島灣時尚文化創意產業園、星夢劇院、三角地藝術園、音樂谷游客中心等等。這個地方第一是遺產保護的要求，包括保護環境要求，需要城市設計。第二是拆除重建的模式，整個背景產權是有變化的。當然還有一些是因為這個地方居民比較多很難拆遷，但里面的居民條件還不錯，房屋質量也很好，政府只能投入資金為老百姓改善住房、改善廁所、改善環境，所以這需要機制的創新。

　　城市更新需要多種模式應對不同現狀，根據案例，可以總結5種基本的模式。即產權變更，市場開發；產權變更，政府平臺公司開發；產權變更，政府平臺公司+市場合作開發；產權變更，舊改；還存在第五種模式，即產權不變，合作更新的模式。

　　其中，保持產權關系不變的城市更新模式既是城市更新不可缺少的方式，也是復興舊城的有效途徑。保持產權關系不變是當前我國城市更新的難點，城市更新最難突破的地方就是產權關系，在產權不變的情況探索一種或者兩種模式，一個城市那么大，如果完全通過產權變更來更新這個區域明顯是不可能的，時間很漫長，我們可以嘗試新的機制更便捷地來做，同時可以改善這里的生活、基礎設施等等。城市更新一直在談我們有中國土地和房屋性質的現狀，我們在談的很多模式都是通過老百姓搬走產區怎么做，當然這是可以的，但是所有的城市都這樣做是不可能的，現在上海還有2千多萬平方米需要進行城市更新，全部換新會帶來很大的負面影響。總結來說，保持產權關系不變是當前我國城市更新的難點，城市更新機制的突破點在于產權關系。

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