隨著樓市降溫，房地產調控政策持續收緊，房地產市場發生轉變。同時，我國為實現城鎮居民“住有所居”目標，實行租購并舉。國務院辦公廳印發的《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》提出，從多個方面給予住房租賃市場政策支持，包括支持房企開展租房業務，鼓勵住房租賃消費，完善公共租賃住房，支持租賃住房建設，從稅收、金融、供地等方面給予政策支持。這些政策利好使得知名房地產企業紛紛尋求轉型，長租市場一時成為投資風口，還處于孵化期的長租企業成了各路資本追捧的投資目標，并衍生出了“資本公寓”。

　　機構化、品牌化和專業化的長租企業成長，本應是住房租賃市場去莠存良的體現。然而，“不差錢”的租房企業難以保持理性，政府監管尚未完全做好應對突然興起的長租公寓市場的準備，問題一時集中暴露。有數據顯示，北京、深圳等城市的房租同比上漲20%以上。為了提高市場占有率，長租企業在資本助力下搶占房源，對推高房租起了推波助瀾的作用。另外，“資本公寓”也帶來金融風險，一些長租公寓企業為了獲得資本杠桿來爭奪房源，引導甚至騙取租戶進行租房分期貸款，這類金融產品不僅沒有穩定產權擔保，杠桿率也極高，存在較大風險。在資本的裹挾下，一旦長租公寓企業在租賃市場上形成壟斷地位，房租上漲將更加難以約束。

　　對租房市場最敏感的人群是大城市的青年人口，特別是無戶籍的流動人口。房租無節制上漲、租戶權利無法保障不僅損害青年人口利益，更影響城市競爭力。截至2017年年底，全國流動人口數量為2.44億人，其中七成以上流向東部地區，半數以上流入中心城市。根據原國家衛計委2017年流動人口動態監測數據，不足兩成流動人口居住在自購住房里，除去雇主或企業單位提供的住宿，六成以上流動人口需要租房居住。在大城市，租房支出是生活成本的重要組成部分，全國平均來看，流動人口家庭收入的12%用于租房，租房支出占家庭總支出的24%。一線城市流動人口的房租收入比更高，北京、上海、深圳的流動人口家庭收入中用于租房的比例分別為18%、14%和15%，租房支出占家庭總支出的比例分別高達36%、29%和28%。

　　北京、上海等一線城市已經出現流動人口負增長，除去戶籍制度收緊等政策因素，生活成本太高也是重要原因之一。2017年，北京、上海的居民人均可支配收入增長6.9%和6.8%（扣除價格因素），這雖然能趕上GDP的增速，卻追不上房租的增長率，住房壓力變得越來越沉重。青年人口是大城市創造力的源泉，也是消費主力軍，是在人口老齡化的背景下城市保持活力的根本。房價高企已經削弱了年輕人長期居留意愿和城市歸屬感，莫讓房租難以承受成為青年人逃離大城市的最終理由。

　　“資本”對于不完善的市場來說，是一把雙刃劍，既可以促進市場主體快速成長，增強市場活力；也可能“橫沖直撞”，擾亂市場秩序。住房市場是經濟、民生的重要領域。黨的十九大以來，我國建立“購租并舉”的住房制度，加快發展大中城市住房租賃市場，必須監管先行，才能拴住“資本”的韁繩，促進住房租賃市場健康、良性發展。

　　政府監管不僅要遏制惡意哄抬房租、騙取租房貸款的短期行為，更要建立系統性、有效性、符合市場規律、保障供求雙方利益的長效機制。一方面，我國應該積極推動住房租賃管理條例立法工作，進一步規范租賃行為，保護當事人權益，明確各方權責利，為住房租賃市場的發展營造良好法治環境。另一方面，政府應當進一步推動公共租賃住房、廉租房及保障房建設，在住房供應方面把握主導權，防范資本在民生領域的壟斷行為。

　　（作者：楊舸，系中國社科院人口與勞動經濟研究所副研究員）