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　　海口網(wǎng)7月15日消息　堅持調(diào)控方向不動搖、調(diào)控力度不放松，這是12日召開的國務院常務會議釋放出的下半年樓市調(diào)控信號。業(yè)內(nèi)人士分析認為，一方面利用限購等政策措施抑制投資投機需求，另一方面加大保障房供給、加強租賃市場規(guī)范化，供需兩頭雙管齊下，政府著力改善供求關系、促進房價合理回歸的調(diào)控意圖非常明顯。可以預期，下半年開發(fā)商將面臨更為嚴峻的銷售壓力，價格調(diào)整可能勢在必行。

　　限購擴大至二、三線城市

　　盡管調(diào)控取得初步成效，但當前樓市存在的問題仍不可忽視。從商品房市場來看，當前部分城市房價上漲壓力仍然較大。總體而言，2月以來，全國70個城市房價指數(shù)漲幅持續(xù)回落，但全國商品房成交均價仍偏高。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，上半年，全國商品房成交均價同比上漲9.9%，較去年7.5%的全年漲幅有所上升，較1-5月上升1.8個百分點；其中，住宅成交均價同比上漲9.1%，較1-5月增加2.2個百分點，住宅成交均價明顯回升。

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　　值得注意的是，部分二、三線城市成為今年上半年全國樓市房價上漲的“領頭羊”，而投資投機需求向未限購城市轉(zhuǎn)移是造成這一現(xiàn)象的重要原因。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市中，沈陽、長沙、宜昌等3個城市近3個月新建住房價格月環(huán)比漲幅均超過0.5%。中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)也顯示，其監(jiān)測的8個重點城市中，上半年房價同比漲幅最大的城市是重慶，達到30.1%，而重慶是這8個城市中唯一一個未執(zhí)行限購令的城市。

　　上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，5、6月份房地產(chǎn)開發(fā)投資仍保持高速增長，主要原因是在房地產(chǎn)市場中，一大批資金充裕的房地產(chǎn)企業(yè)正逐步把房地產(chǎn)開發(fā)的“主戰(zhàn)場”轉(zhuǎn)移到了二、三線城市，導致二、三線城市房地產(chǎn)開發(fā)和投資快速升溫，房價持續(xù)攀升，且有迅速向一線城市看齊的漲勢。

　　針對這一現(xiàn)象，國務院常務會議要求，已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行相關政策，房價上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購措施。

　　“隨著樓市明顯降溫，部分地方出現(xiàn)放松調(diào)控的苗頭。”上海易居研究院綜合研究部部長楊紅旭表示。因此，國務院此次重申和強調(diào)，旨在為地方政府敲警鐘，會議提出的五條措施主要是要求各地進一步加強落實既有政策。

　　楊紅旭分析認為，二線城市主要是指5個計劃單列市和省會城市，目前除了重慶之外基本已施行限購，而佛山、三亞、溫州、蘇州、無錫等三線城市目前也已實行限購，因此政策的重點是要求已限購城市繼續(xù)從嚴執(zhí)行，不要放松。

　　也有業(yè)內(nèi)人士認為，限購范圍的擴大將對二、三線城市成交量構(gòu)成直接沖擊。由于房地產(chǎn)新開工和投資的增量大多在二、三線城市，因此從三季度開始，房地產(chǎn)新開工及投資增速或?qū)⒊霈F(xiàn)明顯回落。

　　擴大供應促房價回歸理性

　　在堅決抑制投資投機需求的同時，加快保障房建設、加大普通商品房市場供應，也是促進樓市供求關系平衡、深化樓市調(diào)控效果的有效措施。從國務院常務會議部署的五項措施來看，有三條主要目的都在于加大市場供應。

　　在保障房建設方面，會議要求加大政府投入和貸款支持力度，確保今年1000萬套保障性住房11月底前全部開工建設，并建立健全公開透明的分配制度和退出機制，確保保障性住房分配公平公正、管理科學有序。

　　在土地供應方面，會議要求認真落實今年的住房用地供應計劃，確保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。根據(jù)國土部公布的數(shù)據(jù)，2011年全國計劃供地21.8萬公頃，較去年實際供地面積增長72.6%。今年全國住房用地供應計劃總量較大，主要是為確保落實保障性安居工程建設用地任務。隨著今年土地市場供應量的進一步加大，土地價格下降預期明顯，這也暗示著房價在今年有可能出現(xiàn)小幅下降的情況。

　　另外，會議還特別提到規(guī)范住房租賃市場，要求抑制租金過快上漲，加強市場監(jiān)測和監(jiān)管。實際上，最近有關部門已經(jīng)在采取行動。近日，住建部和國家發(fā)改委下發(fā)《關于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理進一步規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》，要求各地采取多種措施，控制住房租金上漲過快。另外，上海、北京等地也出臺了《居住房屋租賃管理辦法》。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，國家將租賃市場的規(guī)范納入樓市調(diào)控政策體系內(nèi)，是希望通過將一部分住房需求疏導至租賃市場，起到平衡市場供求關系、平抑房價的作用。

　　上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，下半年樓市調(diào)控的方向和力度已經(jīng)明確，在抑投資、保供應的政策基調(diào)下，下半年開發(fā)商將面臨更為嚴峻的銷售壓力，價格調(diào)整勢在必行，新房銷售市場優(yōu)惠力度或?qū)⑦M一步擴大。不過，政策效果還需取決于落實程度，尤其是限購政策將擴大到多少城市、能否嚴格執(zhí)行、保障房建設任務能否保質(zhì)保量按時完成等，這些都還有待觀察。

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